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PUNTOS IMPORTANTES:
- Los inversionistas se están enfocando en bienes raíces, anticipando que los datos de inflación podrían llevar a la Reserva Federal a recortar las tasas de interés.
- Beneficios para REITs: Los REITs, como Kilroy Realty, se benefician de tasas de interés más bajas debido a menores costos de endeudamiento y mayores rendimientos por alquiler.
- Enfoque en Tecnología y Ciencias de la Vida: Kilroy Realty se destaca por su enfoque en sectores de tecnología y ciencias de la vida, con un fuerte pipeline de desarrollo y edificios relativamente nuevos, lo que podría impulsar su ocupación y valor.
El sector de bienes raíces está captando la atención de los inversionistas, debido a las crecientes expectativas de recortes en las tasas de interés. Se espera que los próximos datos de inflación proporcionen a la Reserva Federal de Estados Unidos motivos para reducir las tasas. La Reserva ha reiterado que es esencial reducir los precios al consumidor para considerar un ajuste de tasas.
Beneficios de los REITs en un Contexto de Tasas Bajas
Los Fondos de Inversión en Bienes Raíces (REITs) suelen beneficiarse de un entorno de tasas de interés bajas. Este beneficio se debe a que muchas inversiones en bienes raíces implican apalancamiento y endeudamiento. Con tasas de interés más bajas, el costo de mantener estas inversiones disminuye, lo que las hace más atractivas. Además, los ingresos por alquiler tienden a ser más altos, lo que aumenta el atractivo de esta clase de activos.
No obstante, es importante destacar que no siempre se garantiza el éxito. Los REITs también pueden tener un buen desempeño en períodos de tasas de interés más altas, dependiendo de factores como la carga de deuda y el tipo de industria.
Kilroy Realty: Un REIT Prometedor
Kilroy Realty es uno de los REITs destacados por Morningstar como una opción prometedora. Según Suryansh Sharma, analista de Morningstar, Kilroy es «barato» y ofrece un alto rendimiento. Esta empresa posee, desarrolla y adquiere oficinas de primer nivel y bienes raíces de uso mixto, enfocados en las industrias de tecnología y ciencias de la vida en ciudades de Estados Unidos.
En julio, Dave Sekera, estratega jefe de mercado de Morningstar, incluyó a Kilroy en su lista de «nuevas acciones para comprar», señalando que tiene «catalizadores para futuras ganancias».
Potencial de Crecimiento y Valoración
Sharma destaca que Kilroy se ha posicionado para aprovechar el creciente sector de ciencias de la vida, con una notable exposición en su cartera y proyectos en desarrollo. A pesar del aumento de las soluciones de trabajo remoto e híbrido, Sharma cree que «las oficinas seguirán siendo el centro de la estrategia laboral».
Morningstar estima un valor justo de 59 dólares para las acciones de Kilroy, lo que indica que están infravaloradas en un 46%.
La demanda de oficinas está proyectada a crecer con el tiempo, lo que impulsará la recuperación del mercado de bienes raíces de oficinas. Sharma anticipa una tasa de crecimiento anual compuesta del 0.9% en el alquiler promedio por pie cuadrado en la cartera de Kilroy durante la próxima década.
Sharma también señala que «el importante pipeline de desarrollo de Kilroy proporcionará rendimientos de alrededor del 6.50% hasta 2033, añadiendo ingresos operativos netos y contribuyendo significativamente a la valoración de la compañía».
Actualmente, el rendimiento de dividendos de Kilroy es aproximadamente del 6%, según datos de FactSet.
Enfoque en Tecnología y Ciencias de la Vida
Sekera añade que Kilroy es «uno de los REITs más infravalorados» bajo la cobertura de Morningstar. Una ventaja es su enfoque en el sector tecnológico.
«El empleo en el sector tecnológico ha estado creciendo», dice Sekera. «Grandes empresas tecnológicas como Apple, Alphabet, Amazon y Meta están requiriendo que sus empleados regresen a la oficina al menos tres días a la semana».
Sekera también menciona que los edificios de Kilroy en el sector de ciencias de la vida tienen solo 11 años, significativamente más nuevos que muchos de sus competidores. Esto podría llevar a mejores tasas de ocupación.
Desafíos del Trabajo Remoto
Sin embargo, Sharma advierte que la persistencia del trabajo remoto sigue siendo un desafío importante para el sector de oficinas. «La dinámica del trabajo remoto es probablemente la mayor fuente de incertidumbre para la industria de bienes raíces de oficinas», afirma. La pandemia demostró que la tecnología puede facilitar la colaboración y mantener la productividad de los empleados trabajando remotamente. Las políticas de trabajo híbrido se están convirtiendo en la norma y presentan un desafío significativo para la demanda futura de oficinas.
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