Tasas hipotecarias: Un cambio que beneficiaría a compradores

La clave oculta que podría bajar las tasas hipotecarias

Las tasas hipotecarias han jugado en contra de los compradores de viviendas en las últimas semanas, pero una posible esperanza se vislumbra en el horizonte. La tasa promedio nacional de hipotecas fijas a 30 años, medida por Freddie Mac, está cerca del 7%, un aumento significativo desde cuando parecía dirigirse por debajo del 6% en el otoño pasado.

Varias razones han impulsado este aumento. Entre ellas, destacan los rendimientos crecientes de los bonos del Tesoro a largo plazo, los temores de una inflación acelerada y la disminución en el número de recortes esperados por la Reserva Federal. Aunque no se prevén cambios inmediatos en estos factores principales, surge una razón para un optimismo moderado: la existencia de una fuerza oculta que podría reducir las tasas hipotecarias sin necesidad de alteraciones en las variables macroeconómicas principales.

El amplio margen entre tasas hipotecarias y rendimientos del Tesoro

Uno de los aspectos menos visibles pero cruciales detrás de las tasas hipotecarias es el margen o “spread” entre los bonos hipotecarios de referencia y los rendimientos de los bonos del Tesoro. Actualmente, este margen se sitúa entre 1,3 y 1,4 puntos porcentuales, según datos de Bank of America, superando con creces el margen de menos de 1 punto observado en 2019.

Este margen inusualmente amplio se debe a varios factores, incluidos la volatilidad del mercado, la falta de demanda de bonos hipotecarios por parte de los bancos y el fin de la compra de bonos hipotecarios por parte de la Reserva Federal en 2022. Sin embargo, las condiciones podrían estar preparándose para que este margen se reduzca en 2025, lo que permitiría una disminución en las tasas hipotecarias para los prestatarios.

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Qué podría impulsar la reducción de este margen

Según estrategas de FHN Financial, un entorno más estable en el mercado de tasas podría atraer a más inversionistas hacia los bonos hipotecarios, lo que reduciría el margen. La volatilidad, un factor clave en el ensanchamiento de este margen, probablemente disminuya cuando la Reserva Federal complete su ciclo de recortes.

Además, los fondos mutuos y los fondos cotizados en bolsa podrían aumentar su participación en el mercado de bonos hipotecarios, impulsando aún más la demanda. Los bancos estadounidenses también podrían desempeñar un papel clave. Tasas de referencia más bajas podrían motivarlos a invertir en activos a largo plazo para obtener un mayor rendimiento.

Factores a considerar en el futuro cercano

Aunque el panorama parece prometedor, existen elementos que podrían alterar esta dinámica. Por ejemplo, los recortes anticipados por la Reserva Federal en 2025 serán decisivos. Si el banco central realiza al menos dos recortes y la curva de tasas de interés refleja esta tendencia, la demanda de bonos por parte de los bancos probablemente aumentará. Sin embargo, menos recortes podrían generar incertidumbre y mantener los márgenes en niveles elevados.

A medida que estas variables se desarrollen, los compradores y refinanciadores de viviendas podrían encontrar mejores oportunidades en el mercado hipotecario, aunque sea de manera marginal. La clave será monitorear cómo los cambios regulatorios, la estabilidad del mercado y las decisiones de la Reserva Federal afectan a los márgenes y, por ende, a las tasas hipotecarias.