PUNTOS IMPORTANTES:
- El “efecto de bloqueo” mantiene a los propietarios con tasas hipotecarias bajas en sus casas, lo que reduce la oferta de viviendas.
- Las tasas hipotecarias han caído, pero no lo suficiente para desencadenar un aumento significativo en las listas de viviendas.
- Factores no financieros, como la preferencia por el vecindario o el hogar, también contribuyen a la falta de movimiento en el mercado.
Las tasas hipotecarias caen, pero el mercado inmobiliario sigue estancado
Una crisis de falta de asequibilidad ha mantenido al mercado inmobiliario en una situación difícil. Esta situación no cambiará pronto, según un economista destacado, y hay un culpable claro.
Un fuerte descenso en las tasas hipotecarias en las últimas semanas ha impulsado una actividad intensa en refinanciamientos, mientras que las listas de viviendas están aumentando. Sin embargo, la demanda de compra de viviendas aún no ha despegado. Esto se debe al “efecto de bloqueo”, es decir, la baja cantidad de listados de viviendas, resultado de que los propietarios se muestran reacios a desprenderse de sus tasas hipotecarias ultrabajas, de acuerdo con Mark Palim, economista jefe de Fannie Mae.
El impacto del “efecto de bloqueo”
El “efecto de bloqueo” es considerable, comentó Palim a MarketWatch. Fannie Mae, junto con Freddie Mac, respalda una parte significativa de todas las hipotecas residenciales en los EE. UU.
Cuando la Reserva Federal redujo las tasas de interés durante la pandemia de COVID-19 para estimular el crecimiento económico, la tasa hipotecaria a 30 años cayó por debajo del 3%. Este nivel se alcanzó a mediados de 2020 por primera vez desde que Freddie Mac comenzó a registrar los datos. Las tasas bajas provocaron una fiebre por la compra de viviendas, ya que inquilinos, propietarios e inversionistas se apresuraron a aprovechar una tasa única en la vida.
Como resultado, la gran mayoría de las hipotecas actuales tienen una tasa de interés por debajo del promedio actual del 6%. De hecho, uno de cada cinco propietarios con hipoteca tiene una tasa inferior al 3%, según un análisis de Realtor.com.
Los propietarios se quedan en sus casas
Incluso si los propietarios ya han superado su hogar actual, viven en un distrito escolar que no les gusta o tienen una casa demasiado grande o pequeña para sus necesidades, muchos se han mantenido en sus propiedades debido a su tasa hipotecaria baja. De hecho, algunos ni siquiera podrían permitirse comprar su propia casa a las tasas hipotecarias actuales.
Para que estos propietarios decidan mudarse, necesitarían una razón de peso, comentó Palim, una razón que aún no ha surgido.
La mayoría de las personas planifican la venta de una casa para coincidir con un evento importante en sus vidas. En una encuesta reciente realizada por la compañía inmobiliaria Zillow, aproximadamente ocho de cada diez vendedores mencionaron un evento importante como la razón principal para decidir mudarse y vender su casa.
El evento más común fue un cambio en el tamaño del hogar o la familia, como tener un bebé o convertirse en nido vacío. El siguiente evento más común fue un nuevo trabajo o traslado de empleo.
Factores no financieros que afectan la decisión de venta
Para los propietarios que no están atravesando grandes cambios en sus vidas y que tienen una tasa baja, hay poco incentivo para mudarse. Esto, a su vez, mantiene un límite tanto en la cantidad de casas listadas como en la actividad de compra de viviendas, explicó Palim. “Tomará un tiempo para que las personas se interesen en listar su casa”, agregó.
Los factores no financieros son otra razón por la cual el “efecto de bloqueo” ha persistido y seguirá siendo una barrera por un tiempo. Muchas personas realmente disfrutan de su hogar y su vecindario actual, o les gusta tener a su familia o trabajo cerca, lo que les da pocas razones para mudarse, según investigaciones previas de Fannie Mae.
¿Hay un “punto mágico” en las tasas hipotecarias?
En resumen, no hay una tasa hipotecaria “mágica” que impulse la actividad de compra de viviendas, señaló Palim. Incluso cuando las tasas bajan, lo que ayuda a los compradores de viviendas, no existe un umbral crítico en el que un aumento significativo en las listas y ventas de viviendas se desencadene automáticamente. Si las tasas caen aún más, los compradores encontrarán más asequible adquirir una casa. “Pero si caen demasiado rápido, eso podría reavivar la apreciación del precio de las viviendas”, advirtió Palim.
