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La dificultad de ser propietario en un mercado inmobiliario en alza
PUNTOS IMPORTANTES:
- Altas tasas hipotecarias y precios afectan la asequibilidad en el mercado inmobiliario.
- La mayoría de los estadounidenses no pagan las tasas actuales debido a refinanciamientos anteriores.
- La nueva realidad crea diferencias generacionales en la propiedad de viviendas.
Para aspirantes a compradores de viviendas, la combinación de altas tasas hipotecarias y precios crecientes los ha dejado sintiéndose excluidos.
La tasa hipotecaria a 30 años, una opción popular para la financiación de viviendas en EE. UU., ha estado rondando el 7% durante los últimos meses. Retrocedió después de alcanzar el 8% por primera vez desde el año 2000 a finales del año pasado. Pero eso sigue siendo un gran salto desde los niveles por debajo del 3% vistos en los primeros años de la pandemia, lo que provocó una avalancha de ventas y refinanciamientos en el mercado de la vivienda.
Por otro lado, los precios crecientes también están ejerciendo presión. El índice de precios de viviendas Case-Shiller ha alcanzado máximos históricos este año. El índice de valor de vivienda de Zillow superó los 360.000 dólares en mayo, un aumento de casi el 50% desde el mismo mes hace cinco años.
A su vez, la asequibilidad ha disminuido drásticamente en comparación con hace unos años. Una lectura de abril sobre la viabilidad económica de la propiedad de vivienda de la Reserva Federal de Atlanta estaba más del 36% por debajo del máximo pandémico registrado en el verano de 2020.
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Factores de asequibilidad
A nivel nacional, la proporción del ingreso necesario para poseer la vivienda con el precio medio fue superior al 43%, según la Reserva Federal de Atlanta. Cualquier porcentaje superior al 30% se considera inasequible.
La Reserva Federal de Atlanta también encontró que los efectos negativos de las altas tasas y los precios superan con creces los beneficios del aumento de los ingresos para el estadounidense promedio. Eso subraya la fuerza de estos factores adversos, dado que el salario promedio por hora en una nómina privada ha aumentado más del 25% entre junio de 2019 y 2024.
«Una situación difícil»
Este entorno difícil ha enfriado la actividad tanto de compradores como de vendedores potenciales.
Teóricamente, los propietarios actuales deberían estar emocionados de ver cómo los valores de sus propiedades aumentan rápidamente. Pero los posibles vendedores están disuadidos por las preocupaciones sobre la tasa que obtendrían en su próxima vivienda, creando lo que un equipo de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) llamó el «efecto de bloqueo».
Ya hay evidencia de este estancamiento en el mercado: Las tasas en estos niveles resultaron en más de 875.000 ventas de viviendas menos en 2023, según el equipo detrás de un documento de trabajo de la FHFA publicado a principios de este año. Eso es un gran porcentaje, ya que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó que se vendieron alrededor de 4 millones de casas existentes en el año.
Además de eso, la FHFA encontró que un propietario tiene un 18,1% menos de probabilidades de vender por cada punto porcentual que su tasa hipotecaria está por debajo del nivel actual. El prestatario típico tenía una tasa hipotecaria que era más de 3 puntos porcentuales por debajo de lo que hubiera obtenido en el último trimestre de 2023.
Impacto de las tasas hipotecarias
Si un propietario hubiera comprado a finales del año pasado, el equipo de la FHFA encontró que sus pagos mensuales de principal e intereses costarían alrededor de 500 USD más.
Dado esto, el coautor Jonah Coste dijo que los propietarios actuales con estas bajas tasas hipotecarias están sin duda mejor que aquellos que buscan comprar una primera vivienda hoy. Pero dijo que hay una gran trampa para este grupo: mudarse por una oportunidad de trabajo o para acomodar a una familia en crecimiento se vuelve mucho más complicado.
“No pueden optimizar su vivienda para su nueva situación de vida. O, en algunas circunstancias extremas, no están haciendo los grandes cambios de vida que requerirían tener que mudarse”.
Jonah Coste.
La mayoría de los estadounidenses evitan el 7%
La FHFA encontró que casi el 98% de las hipotecas estaban fijadas a un nivel por debajo de la tasa promedio de alrededor del 7,2% en el último trimestre del año pasado. Al igual que la de Nunley, cerca del 69% tenía tasas más de 3 puntos porcentuales por debajo.
El auge de las compras a principios de la pandemia es una respuesta de por qué tantas personas no están pagando la tasa vigente. Esta cifra asombrosa también se puede explicar por la prisa por refinanciar durante ese período de bajos costos de préstamo en 2020 y 2021.
Si bien estas bajas tasas hipotecarias pueden ayudar a engordar los bolsillos de quienes las tienen, Jeffrey Roach, economista jefe de LPL Financial, advirtió que puede ser una mala noticia para los responsables de la política monetaria. Esto se debe a que no ofrece señales de que los aumentos de tasas de interés de la Reserva Federal (Fed) estén enfriando la economía con éxito.
Para ser claro, las tasas hipotecarias tienden a seguir el camino de los niveles de interés establecidos por la Fed, pero no son lo mismo. Aún así, Roach dijo que tantas personas están bloqueadas en tasas de préstamos bajas en sus hogares ayuda a explicar por qué la política monetaria más estricta no se ha sentido tan restrictiva como históricamente.
“Nuestra economía es mucho menos sensible a las tasas de interés. Eso significa que las altas tasas realmente no están haciendo lo que deberían hacer. No está poniendo el freno, como normalmente se esperaría”.
Roach.
Baja oferta de viviendas
La baja oferta de viviendas ha mantenido los precios altos, incluso cuando las elevadas tarifas de los préstamos muerden el poder adquisitivo. Eso va en contra de la sabiduría convencional, que sugiere que los precios deberían bajar a medida que suben las tasas.
A largo plazo, los expertos dijeron que un aumento en el volumen de nuevas viviendas puede ayudar a expandir el acceso y enfriar los precios altos. En particular, Daryl Fairweather, economista jefe de la base de datos del mercado inmobiliario Redfin, dijo que el mercado nacional podría beneficiarse de más casas adosadas y condominios que suelen ser menos costosos que las casas típicas.
“El objetivo final”
Por ahora, esta nueva realidad ha creado diferencias generacionales en la propiedad de viviendas y cómo se ve el camino hacia ella.
Zillow encontró que el 34% de todos los titulares de hipotecas recibieron un regalo financiero o un préstamo de familiares o amigos para el pago inicial en 2019. En 2023, ese número saltó al 43% a medida que la asequibilidad se desplomaba.
También es mucho más difícil para los jóvenes encaminarse hacia la compra de una vivienda que para sus padres, muestran los datos de Zillow. Hoy, se necesitan casi nueve años para ahorrar el 20% para un pago inicial utilizando el 10% del ingreso familiar medio cada mes. En el año 2000, se requerían menos de seis años.
“No es la tostada de aguacate”, dijo Skylar Olsen, economista jefe de Zillow, refiriéndose a una broma de que los millennials gastan demasiado en lujos como el brunch o el café.
Olsen dijo que las generaciones más jóvenes deberían ajustar sus expectativas en torno a la propiedad dado el entorno más difícil del mercado. Dijo que estos estadounidenses deberían esperar alquilar por más tiempo en la edad adulta o planear obtener su primera vivienda en parte a través de ingresos adicionales de alquilar una habitación.
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