PUNTOS IMPORTANTES:
- El fallo judicial contra la NAR podría bajar las comisiones, alterando el pago a agentes de compradores y la estructura de costos en bienes raíces.
- El aumento de tasas de interés y las recientes decisiones judiciales presionan las ventas de casas, lo que podría reducir drásticamente las comisiones y afectar el sustento de los agentes inmobiliarios.
- Ante los desafíos legales y los cambios en las políticas del mercado local, se espera más transparencia en las tarifas de transacción y posibles cambios en la negociación de comisiones.
El reciente fallo judicial contra la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) y grandes corretajes residenciales amenaza con revolucionar la industria inmobiliaria residencial.
Esta sentencia pone en el punto de mira el actual modelo de compensación inmobiliaria. Los demandantes argumentan que las tarifas de comisión son excesivamente altas, que los corredores de los compradores están siendo sobrepagados y que las reglas de la NAR, junto con las prácticas de los demandados corporativos, conducen a precios fijados artificialmente. En contraste, la NAR sostiene que sus normativas fomentan la competencia y mercados de corretaje locales eficientes, transparentes y equitativos.
Repercusiones del fallo y el impacto de mercado
El CEO de la NAR abandonó su cargo poco después de esta pérdida judicial significativa. La asociación está apelando el veredicto del jurado de 1.800 millones de dólares, por lo que podrían pasar varios años antes de que se resuelva el caso, que cubre los mercados de Missouri de Kansas City, St. Louis, Springfield y Columbia. Sin embargo, junto con demandas similares en proceso, el potencial de cambios políticos que podrían impactar los bolsillos de los agentes inmobiliarios es tangible.
El impacto en el mercado sigue extendiéndose. Las acciones de Re/Max Holdings, por ejemplo, cayeron más del 8% el martes entre temores de litigio, a pesar de que la empresa llegó a un acuerdo con los demandantes antes del veredicto del caso de la NAR.
Un mal momento en el Sector Inmobiliario
El veredicto del jurado llega en un momento en el que muchos agentes inmobiliarios ya están sintiendo el aprieto. El rápido aumento de las tasas de interés, causado por la lucha de la Reserva Federal contra la inflación, llevó recientemente a que la tasa promedio de la hipoteca fija a 30 años superara el 8%, exacerbando una crisis de asequibilidad ya existente en el mercado de viviendas de EE. UU.
Los vendedores potenciales no quieren mudarse si tienen que contemplar una tasa de hipoteca tanto si no es más del doble de su tasa actual, mientras que millones de compradores potenciales no pueden hacer el pago mensual y están actualmente fuera del mercado.
Descenso de ventas y el futuro de las comisiones inmobiliarias
Las ventas de viviendas existentes cayeron recientemente a su nivel más bajo desde 2010. Según un informe de octubre del académico residente en la Universidad de Colorado Boulder, Mike DelPrete, basado en datos de la NAR, las ventas de viviendas existentes están en camino de alcanzar los 4.15 millones de transacciones este año, lo que sería una baja desde más de 6 millones en 2021 y 5 millones en 2022.
En un momento en que las ventas de viviendas ya están bajo presión, «esta demanda es solo otro golpe para las franquicias inmobiliarias», dijo Bill Gross, un corredor asociado de bienes raíces autoempleado en California con eXp Realty.
Hasta ahora, ha habido poco o ningún efecto indirecto para los corredores y agentes individuales como resultado de los procedimientos legales, pero eso puede no ser el caso siempre, dependiendo de cómo se desarrollen las batallas legales que tienen lugar en múltiples frentes.
Un análisis de Ryan Tomasello, analista de Keefe, Bruyette & Woods, publicado el mes pasado, antes de que se alcanzara el veredicto del jurado, estimó una reducción del 30% en los 100.000 millones de dólares pagados anualmente en comisiones inmobiliarias y hasta 1,6 millones de agentes perdiendo su fuente de ingresos.
Presión sobre las tarifas de transacción aumentará
Las tarifas generalmente han estado bajo presión durante los últimos años, con la tecnología conduciendo a una mayor transparencia y las recientes batallas judiciales intensifican esa presión en la industria.
Además, dado que los precios de las viviendas han aumentado, las comisiones son más evidentes en relación con el tamaño del trato, dijo Gilbert J. Schipani, fundador de Tempus Fugit Law, que representa a compradores, vendedores, agentes inmobiliarios, prestamistas y negocios a través de transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales.
Las demandas enfocadas en las comisiones refuerzan la tendencia general de intentar reducir las tarifas en el mercado inmobiliario, dijo Schipani.
«Es otro paso en la dirección en la que hemos estado yendo durante los últimos 10 años».
A medida que avancen los casos judiciales, es probable que haya más divulgación sobre las comisiones en el futuro, con fines de transparencia, dijo.
Como recientemente escribió Glenn Kelman, CEO de la firma de corretaje de bienes raíces liderada por tecnología Redfin,
«En las semanas previas al veredicto, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ya actualizó sus pautas para permitir que los agentes listaran casas en venta que no ofrecen una comisión al agente del comprador. … Los corredores tradicionales, sin duda, ahora entrenarán a sus agentes para dar la bienvenida a conversaciones sobre tarifas. … Así es como debería ser».
Redfin, y otra firma de corretaje inmobiliario enfocada en tecnología, Compass, están entre los objetivos añadidos a nuevos desafíos legales.
Los cambios en el mercado inmobiliario local serán clave
Las reglas del mercado local podrían cambiar en base a lo que está sucediendo en los tribunales o a los cambios más amplios del mercado.
Por ejemplo, la Junta Inmobiliaria de Nueva York (REBNY), que no está afiliada a la NAR, anunció recientemente cambios próximos en sus reglas, en un esfuerzo declarado por promover la transparencia y la confianza del consumidor en el mercado residencial. Los cambios, que habían estado en proceso durante meses, fueron votados en octubre.
A partir del 1 de enero, las ofertas de compensación a los corredores del lado del comprador deben originarse del vendedor/propietario, de acuerdo con el cambio. Los corredores de listados ya no podrán hacer la oferta de compensación al corredor del lado del comprador, ni siquiera en nombre del vendedor. Además, los corredores de listados ya no pagarán la compensación del lado del comprador. En cambio, el corredor del comprador será compensado directamente por el vendedor o propietario de la propiedad exclusiva, lo cual debería ocurrir en el cierre como es habitual en el área de la ciudad de Nueva York, dijo el grupo.
«Desvincular la compensación del lado del comprador representa el futuro de cómo se realizan las transacciones inmobiliarias residenciales y esperamos que otros servicios de listados sigan este ejemplo», dijo REBNY en un FAQ en su sitio web discutiendo los cambios.
Las comisiones ya son negociables
Actualmente, los profesionales inmobiliarios no tienen que cambiar su forma de hacer negocios, mientras los desafíos legales están en curso. Pero la NAR recomienda fuertemente el uso de acuerdos de representación del comprador para propósitos de claridad y entendimiento. NAR también insta a los miembros a continuar diciendo a los clientes que las comisiones son negociables y se establecen entre corredores y sus clientes.
Una demanda separada contra la NAR y corretajes, involucrando múltiples mercados, podría ir a juicio el próximo año, y también hay otra demanda recientemente presentada a nivel nacional con la que lidiar.
«No importa lo que suceda con el juez de Missouri, o en cualquier otro tribunal, una cosa es cierta: no hay vuelta atrás al modo en que las cosas eran», escribió Kelman, cuya empresa dejó la NAR antes del veredicto, en su publicación reciente.
Los profesionales inmobiliarios deben estar atentos.
«Este es un momento para leer la letra pequeña, mantenerse tan informado como sea posible tanto por el bien de su negocio como agente como por el mejor interés de su cliente», dijo Vickey Barron, corredor de bienes raíces asociado con licencia con Compass en la ciudad de Nueva York.
