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PUNTOS IMPORTANTES:
- Los precios de las viviendas alcanzaron otro récord en agosto, con un aumento del índice S&P CoreLogic Case-Shiller del 0,9% mensual.
- La asequibilidad de las viviendas cayó a su punto más bajo desde 1989, según el índice de la NAR.
- Las tasas hipotecarias y otros factores económicos continuarán influyendo en el mercado inmobiliario en el futuro cercano.
Los precios de las viviendas culminaron el verano alcanzando un nuevo récord, mientras que la asequibilidad de las viviendas descendió a su mínimo histórico. El índice S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price mostró un incremento del 0,9% en agosto respecto al mes anterior y un 2,6% anualmente en base ajustada estacionalmente. Este índice ha subido durante siete meses consecutivos y marcó su máximo histórico en agosto.
Las grandes ciudades experimentan un alza
El índice que rastrea los precios de las viviendas existentes en las 20 mayores ciudades de EE. UU. también experimentó un alza, aumentando un 1,0% en agosto respecto a julio, superando la estimación de consenso de Bloomberg del 0,8%. Este índice de 20 ciudades aumentó un 2,2% en comparación con el agosto anterior.
Además, el aumento de los precios de las viviendas en agosto evidencia que la demanda subyacente de viviendas sigue superando la oferta, a pesar de que comprar se está volviendo más caro.
Craig J. Lazzara, director gerente de S&P DJI, mencionó en un comunicado de prensa:
«Una medida de la fortaleza del mercado de la vivienda es la relación de los precios actuales con sus niveles históricos. En esa dimensión, vale la pena señalar que el Composite Nacional, el Composite de 10 Ciudades y siete ciudades individuales (Atlanta, Boston, Charlotte, Chicago, Detroit, Miami y Nueva York) se encuentran en sus máximos históricos.
En lo que va del año, el Composite Nacional ha aumentado un 5,8%, que está muy por encima del incremento medio del calendario completo en más de 35 años de datos.»
Asequibilidad de la vivienda en su punto más bajo
Durante el cuarto mes consecutivo, Chicago encabezó la lista al informar las mayores ganancias anuales entre las 20 ciudades en agosto, con una ganancia de precios del 5%. Nueva York y Detroit siguieron con crecimientos del 4,98% y 4,8%, respectivamente.
«Observar la amplitud de los cambios de precios ofrece una visión sobre otra dimensión de la salud del mercado. En base ajustada estacionalmente, los precios aumentaron en 19 de las 20 ciudades en agosto (y Cleveland solo falló por un pelo); antes de los ajustes estacionales, los precios subieron en 13 ciudades.»
Lazzara.
La reaceleración en los precios de las viviendas a fines de este verano, junto con las tasas hipotecarias más altas, llevó la asequibilidad del comprador a un nuevo mínimo, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
El índice de asequibilidad de la NAR bajó a 91,7 en agosto desde 93,9 el mes anterior y 110,5 hace un año. Ese fue el punto más bajo en registros que datan desde 1989.
Todo valor por debajo de 100 indica que la familia típica no puede permitirse una vivienda a precio medio. El índice de asequibilidad mide la capacidad de la familia típica de pagar hasta el 25% de sus ingresos calificados en una hipoteca de vivienda a precio medio con un pago inicial del 20%.
Lazzara comentó:
«El aumento de este año en las tasas hipotecarias ha reprimido la demanda de viviendas, pero después de años de tasas muy bajas, parece haber reprimido aún más la oferta. A menos que las tasas más altas u otros eventos lleven a una debilidad económica general, la amplitud y fortaleza de este informe son consistentes con una visión optimista de los resultados futuros.»
A nivel nacional, el pago hipotecario promedio aumentó un 26,2%, o 464 USD, en los últimos 12 meses a 2.234 USD en agosto y un 2,9%, o 63 USD, desde julio, según el informe de la NAR.
El papel de las tasas hipotecarias
La mayoría de los fuertes aumentos en la asequibilidad pueden atribuirse a las crecientes tasas de interés, con la tasa hipotecaria promedio saltando al 7,15% en agosto desde el 5,29% el año pasado. No solo las tasas hipotecarias más altas elevan directamente el pago de la hipoteca, sino que indirectamente están impulsando los precios de las viviendas. Los potenciales vendedores no están poniendo su vivienda en el mercado porque no quieren renunciar a su tasa actual baja en su hipoteca y asumir un nuevo préstamo hipotecario con una tasa mucho más alta. Eso está causando un estrangulamiento de la oferta en el mercado.
«Independientemente de una disminución en la actividad de los compradores, el bajo inventario de viviendas en venta mantuvo la competencia feroz en muchas áreas, lo que sostuvo los precios de las viviendas».
Hannah Jones, analista senior de investigación económica en Realtor.com
Sin embargo, este podría no ser el final de los precios récord. Por ejemplo, CoreLogic espera que los precios de las viviendas crezcan un 0,2% en septiembre respecto a agosto. La firma también espera que el próximo año presente una aceleración de precios, prediciendo que los precios aumentarán en una base año tras año en un 3,4% desde agosto de 2023 hasta agosto de 2024.
Mientras que los continuos aumentos en las tasas hipotecarias desafían la asequibilidad en los mercados de viviendas de EE. UU., el crecimiento de los precios de las viviendas está en línea con los promedios estacionales típicos, reflejando una fuerte demanda respaldada por un mercado laboral saludable, un fuerte crecimiento salarial y tendencias demográficas de apoyo, mencionó Selma Hepp, economista jefe de CoreLogic.
Las tasas hipotecarias y su influencia en el mercado
Las tasas hipotecarias continuarán desempeñando un papel principal en la dirección del mercado de viviendas en 2024. Hasta ahora, la tasa promedio en la hipoteca de 30 años ha aumentado progresivamente acercándose al 8% en las últimas semanas, siguiendo el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, que superó momentáneamente el 5% hace una semana por primera vez en 16 años.
Aunque se espera que las tasas permanezcan «altas por más tiempo» basado en los mensajes recientes de la Reserva Federal, hay demasiadas variables que podrían impactar la economía en los próximos meses para predecirlo con certeza.
«Cuando empiezas a considerar factores como luchar contra la inflación, cuando empiezas a considerar cosas como no equilibrar tu presupuesto y un cierre del gobierno, hay tantas piezas móviles ahora mismo que hay inestabilidad en los mercados. Así que no se puede predecir a dónde irán [las tasas]».
Nathaniel Bittman, un profesional hipotecario y presidente de la Asociación de Profesionales Hipotecarios de Florida.
Lo mismo podría decirse de los precios de las viviendas.
