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PUNTOS IMPORTANTES:
- Bill McBride sigue observando el inventario para prever movimientos en los precios de las viviendas.
- Las ventas de viviendas nuevas y los inicios de construcción son indicadores líderes clave para la economía.
- El inventario de viviendas está aumentando en Florida debido a seguros de propietarios inaccesibles y cambio climático.
Años antes de que la burbuja inmobiliaria estallara en 2008, el analista Bill McBride comenzó a documentar los problemas en el mercado inmobiliario de EE. UU. en su blog Calculated Risk.
No solo predijo el colapso, sino que también anticipó el fondo de los precios de la vivienda en 2012. En 2024, McBride no está tan preocupado por este ciclo como lo estuvo en 2007.
McBride ha sostenido en los últimos años que este ciclo inmobiliario se asemejará más al período de 1978 a 1982, una época de crecimiento excesivo de los precios de las viviendas que vio tasas de interés elevadas, asequibilidad limitada, caída en el volumen de ventas de viviendas existentes, pero sin un colapso nacional de precios. Y se parecerá menos a los años de 2007-2011.
Entrevista con Bill McBride
ResiClub entrevistó recientemente a Bill McBride para obtener su perspectiva sobre el ciclo actual de la vivienda y la economía.
P: Históricamente, la economía suele ver una caída en el empleo en la construcción residencial antes del inicio de una recesión. Hasta ahora, el empleo en la construcción residencial se ha mantenido cerca de los máximos del ciclo. ¿Es esto una señal de un aterrizaje suave? ¿O podría la caída estar simplemente retrasada por el gran volumen de unidades multifamiliares?
R: Las ventas de viviendas nuevas y los inicios de construcción son excelentes indicadores líderes para la economía. Sin embargo, con las ventas de viviendas existentes deprimidas debido a una combinación de inventario limitado y asequibilidad estirada, las ventas de viviendas nuevas y los inicios de viviendas unifamiliares han funcionado bastante bien. Esto se debe a que los constructores han podido ofrecer incentivos, como reducir las tasas hipotecarias, para impulsar las ventas.
La debilidad actual en la construcción residencial, como mencionaste, está en el sector multifamiliar, y este no es un indicador líder tan confiable para la economía como el sector unifamiliar. Parece probable que veamos una disminución en el empleo de la construcción a finales de este año o en 2025 a medida que se completen las unidades multifamiliares. Además, hay debilidad en algunos sectores inmobiliarios comerciales, especialmente en los sectores de oficinas y comercio minorista. Sin embargo, estos sectores no emplean a tantos trabajadores como el sector residencial unifamiliar, y parece poco probable que esto lleve a una recesión en el corto plazo.
Inventario y precios de la vivienda
P: Si bien el inventario de viviendas nacional está aumentando en términos interanuales, los precios nacionales de las viviendas siguen subiendo. ¿Existe un nivel de inventario o meses de suministro en el que creas que los precios nacionales de las viviendas comenzarán a caer nuevamente o suavizarse?
R: La regla general ha sido que los precios de las viviendas disminuyen con más de 6 meses de inventario. Sin embargo, en 2022, vimos disminuciones de precios nacionales [medidas por Case-Shiller] con meses de suministro en el rango de 3 meses. Esto probablemente se debió a que el inventario aumentó bruscamente en 2022, y algunos vendedores potenciales recordaban lo que sucedió durante el colapso inmobiliario, con disminuciones de precios en cascada. Los meses de suministro, según lo informado por la Asociación Nacional de Realtors (NAR), han aumentado constantemente, y la NAR informó que los meses de suministro eran 3,7 en mayo. [El gráfico a continuación muestra 3,6 porque está usando una serie diferente.]
Espero que esta medida continúe aumentando, y esté por encima de los niveles de 2019 en unos meses. Esto no significa disminuciones de precios nacionales, pero sugiere que el crecimiento de los precios se ralentizará significativamente a finales de este año. Podríamos ver una disminución de los precios nacionales con meses de suministro por encima de 5 [en lugar de 6] ya que la mayoría de los vendedores potenciales tienen una equidad sustancial y podrían estar dispuestos a vender por un poco menos. Estoy siguiendo esto muy de cerca.
Aumento del inventario en el sur
P: ¿Qué está causando el fuerte aumento en el inventario en el sur, especialmente en Florida y Texas?
R: El inventario ha aumentado bruscamente y ya está por encima de los niveles de 2019 en muchas partes de Florida. Creo que la razón principal es la falta de seguros de propietarios de viviendas asequibles debido a tormentas destructivas y al aumento del nivel del mar debido al cambio climático. Hace un año, escribí sobre el cambio a largo plazo en la vivienda y la población. Señalé que una combinación de disponibilidad de agua y el uso generalizado de aire acondicionado impulsaron el crecimiento en el oeste y sur durante los últimos 60 años. Sin embargo, el cambio climático podría hacer que algunas áreas más al norte sean más deseables. Creo que estamos empezando a ver el comienzo de esa tendencia.
Predicción del colapso inmobiliario
P: Predijiste correctamente el colapso inmobiliario antes de que comenzara en 2006. ¿Cuándo empezaste a darte cuenta de que algo malo se estaba gestando?
R: En 2004, estaba hablando con una joven en mi gimnasio, y ella me dijo que acababa de comprar un condominio de 400.000 USD sin dinero de por medio. Sabía cuánto ganaba, unos 40.000 USD al año, y los números parecían locos. Ella me dijo que tenía una tasa hipotecaria de introducción del 1% durante los primeros dos años. «¿Qué pasa después de eso?» pregunté. Ella dijo que refinanciaría o vendería el condominio con una ganancia. Esa conversación me llevó a un viaje de descubrimiento.
Comencé el blog Calculated Risk en enero de 2005 para compartir mis pensamientos con algunos amigos y colegas. La pregunta clave era: ¿Por qué los prestamistas están haciendo préstamos que probablemente incumplirán? Mi amiga y experta en hipotecas, [la fallecida] Doris «Tanta» Dungey se unió al blog y ayudó a responder esa pregunta. Y pude predecir que los precios de las viviendas caerían bruscamente en muchas áreas, exacerbados por una avalancha de ventas en dificultades, y que esto llevaría a una recesión—y posiblemente a una crisis financiera.
En 2005, argumenté que el inventario contaría la historia, y cuando el inventario comenzó a aumentar bruscamente en la segunda mitad de 2005, llamé al pico de los precios de las viviendas. Sigo observando el inventario de cerca, aunque habrá pocas ventas en dificultades esta vez. Algunas personas pensaron que estaba loco cuando argumenté que los precios de las viviendas caerían más del 40% en algunas áreas, pero eso fue lo que sucedió. También llamé al fondo de la economía a principios de 2009, y al fondo de los precios de las viviendas en 2012. Muchos de mis lectores pensaron que era un pesimista permanente y se sorprendieron cuando me volví optimista.
Retos y ventajas a largo plazo del mercado inmobiliario
P: ¿Cuál crees que es el mayor obstáculo a largo plazo que enfrenta el mercado inmobiliario de EE. UU.? ¿Y cuál crees que es la mayor ventaja a largo plazo?
R: Probablemente el mayor obstáculo sean las políticas restrictivas que limitan la construcción en muchas áreas deseables. Para California, esto es un problema grave. Otros obstáculos incluyen la falta de agua en el suroeste y el impacto del cambio climático, especialmente en algunos estados del sur. Quizás la mayor ventaja, al menos en comparación con otros países del primer mundo, es la demografía favorable. Además, a medida que el cambio climático frena el crecimiento en ciertos estados, probablemente será un punto positivo para los estados con abundante agua y tierra edificable.
