PUNTOS IMPORTANTES:
- Necesidad de un ingreso de 114.627 USD para comprar una vivienda mediana en EE.UU., un 15% más que el año anterior.
- El aumento en las tasas hipotecarias y el precio están complicando la adquisición de viviendas.
- Las áreas metropolitanas más afectadas son Miami y Newark, con un incremento del 33% en el salario necesario para comprar.
Es más difícil que nunca para los estadounidenses comprar una vivienda. Un comprador de vivienda debe ganar 114.627 USD para poder permitirse la vivienda media en Estados Unidos, un aumento del 15% respecto al año anterior y más del 50% desde el comienzo de la pandemia. Esta cifra representa el salario anual más alto registrado necesario para adquirir una vivienda.
Además, según un análisis de Redfin que compara los pagos hipotecarios medianos mensuales entre agosto de 2023 y agosto de 2022, estos datos sobre los ingresos se han ajustado a la inflación.
Razones detrás del incremento de los costos de vivienda
Por otro lado, el incremento en los costos de vivienda se debe a las tasas hipotecarias elevadas y los precios de las viviendas en aumento. La tasa promedio para una hipoteca fija a 30 años fue del 7,07% en agosto. Sin embargo, estas tasas han aumentado aún más desde entonces, alcanzando el 7,57% durante la semana que terminó el 12 de octubre, su nivel más alto en más de dos décadas. A pesar de las elevadas tasas hipotecarias, la escasa oferta está impulsando un incremento en los precios de las viviendas. En agosto, el precio promedio de venta de una vivienda en EE.UU. fue de aproximadamente 420.000 USD, un aumento del 3% respecto al año anterior y solo unos 12.000 USD por debajo del récord alcanzado a mediados de 2022.
La carga de los pagos hipotecarios
La cuota hipotecaria mensual promedio en EE.UU. es de 2.866 USD, la más alta jamás registrada. Esto representa un aumento del 20% respecto a los 2.395 USD del año anterior. Ya en ese momento, las cuotas habían aumentado considerablemente desde el comienzo de la pandemia, un período de tasas hipotecarias muy bajas y precios de viviendas que aún no habían disparado. Por ejemplo, en agosto de 2020, la cuota mensual promedio era de 1.581 USD, basada en la tasa hipotecaria promedio de ese mes del 2,94% y un precio medio de vivienda de 329.000 USD. En aquel entonces, un comprador de vivienda habría necesitado ganar 75.000 USD al año para permitirse la vivienda típica.
La realidad salarial frente al sueño de la vivienda
Sin embargo, el ingreso promedio de los hogares estadounidenses es aproximadamente 40.000 USD menor que el necesario para comprar una vivienda con un precio medio. El ingreso medio del hogar fue de aproximadamente 75.000 USD en 2022, el año más reciente para el que se dispone de datos anuales sobre ingresos. Aunque los salarios por hora han aumentado en 2023, no lo han hecho al ritmo del aumento del salario necesario para comprar una vivienda: el salario por hora promedio en EE.UU. ha aumentado alrededor del 5% en el último año.
«En un mundo ideal para el comprador de viviendas, las crecientes tasas hipotecarias reducirían la demanda y los precios de las viviendas lo suficiente como para compensar los altos pagos de intereses. Pero eso no es lo que está sucediendo ahora: aunque las nuevas ofertas están aumentando ligeramente, el inventario sigue cerca de mínimos históricos ya que los propietarios se aferran a sus bajas tasas hipotecarias, y eso está sosteniendo los precios.
Los compradores, en particular los que compran por primera vez, que están comprometidos con la idea de adquirir una vivienda ahora, deberían pensar de manera innovadora. Considerar un condominio o una casa adosada, que son menos costosos que una vivienda unifamiliar, y/o considerar mudarse a una parte más asequible del país, o a un suburbio más económico.»
Chen Zhao, líder de investigación económica de Redfin.
La asequibilidad es menos problemática para los compradores que pagan todo en efectivo y para aquellos que buscan mejorar su vivienda. El importante aumento en el ingreso necesario para comprar una casa afecta más a los compradores primerizos. Aquellos compradores que pueden permitirse pagar en efectivo no se ven afectados por las altas tasas hipotecarias, y probablemente ya ganen más del ingreso necesario para comprar una casa.
Los compradores que están vendiendo una casa para comprar otra están en una mejor posición que los primerizos porque probablemente han acumulado capital en su vivienda actual, lo que mitiga un poco el impacto de los elevados pagos mensuales. Sin embargo, la excepción a esta ventaja son aquellos que compraron en el auge del mercado durante la pandemia con una tasa hipotecaria ultra baja y que necesitan vender ahora: no sólo están renunciando a una tasa baja, sino que también pueden haber perdido dinero en su vivienda.
La realidad en las principales áreas metropolitanas
El ingreso necesario para comprar una vivienda ha aumentado en todas las principales áreas metropolitanas, con el mayor aumento en Miami y el menor en Austin.
Agosto de 2023: el análisis incluye las 100 áreas metropolitanas más pobladas de EE. UU. para las cuales hay datos disponibles.
- Áreas donde el ingreso necesario ha aumentado más: Tanto en Miami como en Newark, NJ, los compradores de viviendas deben ganar un 33% más que hace un año para poder pagar la vivienda típica; el mayor aumento porcentual de las principales áreas metropolitanas de EE. UU. Los compradores de viviendas en Miami necesitan ganar 143.000 USD anuales para pagar la cuota hipotecaria mensual típica del área de 3.580 USD, y los compradores de Newark necesitan ganar aproximadamente 160.000 USD para pagar la cuota de 3.989 USD de esa área.
- Otras áreas donde el ingreso necesario ha aumentado en más del 30%: El ingreso necesario para pagar una vivienda a precio mediano ha aumentado en más del 30% en cuatro otras áreas metropolitanas, todas en la mitad este del país: Bridgeport, CT (183.000 USD); Dayton, OH (60.000 USD); Rochester, NY (66.000 USD); y Hartford, CT (95.000 USD).
- Necesidad de ganar más en cada área metropolitana principal: Las tasas hipotecarias en alza han provocado que el ingreso necesario para comprar una vivienda aumente en cada área metropolitana principal, incluso en los lugares donde los precios han disminuido en el último año.
- Ingreso necesario ha aumentado menos en los lugares más populares para comprar viviendas durante la pandemia: Los compradores de viviendas en Austin, TX deben ganar 126.000 USD para pagar la vivienda a precio mediano, un 8% más que hace un año, el menor aumento de todas las principales áreas metropolitanas de EE. UU. Esto a pesar de que los precios de las viviendas en Austin cayeron un 7% interanual en agosto después de dispararse durante la pandemia, con la llegada masiva de trabajadores remotos. Boise, ID, otro punto fuerte de compra de viviendas durante la pandemia donde la demanda ha disminuido desde entonces, experimentó el segundo menor aumento: un 9% hasta 127.000 USD. Salt Lake City, Fort Worth, TX y Lakeland, FL siguen, con aumentos interanuales de alrededor del 13% cada uno. Los precios de las viviendas han bajado con respecto al año pasado en todas esas áreas metropolitanas.
- Los compradores de viviendas deben ganar seis cifras para comprar una vivienda en la mitad de las principales áreas metropolitanas del país: En 50 de las 100 áreas metropolitanas de este análisis, los compradores deben ganar al menos 100.000 USD para poder pagar la vivienda a precio mediano en su área. Los compradores deben ganar al menos 50.000 USD en cualquier lugar del país.
- Compradores del Área de la Bahía deben ganar 400.000 USD: Los compradores en los mercados más caros del país, San Francisco y San José, CA, deben ganar más de 400.000 USD para pagar la vivienda a precio medio en su área, ambos con un aumento de casi el 25% interanual. Las siguientes cinco áreas metropolitanas están todas en California: Anaheim (300.000 USD), Oakland (250.000 USD), San Diego (241.000 USD), Los Ángeles (237.000 USD) y Oxnard (233.000 USD).
- Los compradores del Cinturón del Óxido necesitan el menor ingreso, pero aún ha aumentado desde hace un año: Los compradores de viviendas en Detroit deben ganar alrededor de 52.000 USD para pagar la vivienda a precio medio del área, un 19% más que hace un año. Ese es el ingreso más bajo requerido para pagar una vivienda en EE. UU. Luego siguen tres áreas metropolitanas de Ohio (Akron, Dayton y Cleveland) y Little Rock, AR, todas las cuales requieren aproximadamente 60.000 USD de ingreso anual para comprar una vivienda.
Metodología
Este análisis se basa en la comparativa de Redfin entre los pagos hipotecarios mensuales medianos de agosto de 2023 y agosto de 2022. Se asume que el comprador realizó un pago inicial del 20% y se consideran las tasas de interés y precios medianos de venta del mes correspondiente.
