Reducción de tasas no resolverá la crisis del mercado inmobiliario

La reciente reducción de tasas por parte de la Reserva Federal seguramente afectará al mercado inmobiliario de Estados Unidos, pero su impacto no resolverá uno de los problemas más graves: la continua falta de asequibilidad.

Los elevados costos de los préstamos hipotecarios son en parte responsables de la crisis de asequibilidad que afecta a los compradores en EE. UU. Reducir las tasas podría ofrecer cierto alivio. Las tasas alcanzaron niveles no vistos en décadas el año pasado, y se espera que nuevas reducciones en la tasa de referencia de la Fed ayuden a reducir los costos de los préstamos con el tiempo.

Sin embargo, esto también podría aumentar el desequilibrio entre oferta y demanda, ya que más compradores se verán tentados a aprovechar hipotecas más baratas. Esta presión aumentará la necesidad de construir nuevas viviendas, pero la financiación sigue siendo escasa para los constructores, lo que frena el impulso para aumentar la oferta de viviendas disponibles.

Dificultades en la financiación de la construcción

De acuerdo con la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), los préstamos para la construcción han aumentado, pasando de tasas cercanas al 5% a un 13% desde marzo de 2022.

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Según Danushka Nanayakkara-Skillington, vicepresidenta de pronósticos de la NAHB, el efecto inmediato de la reducción de tasas se verá en las condiciones de los préstamos para constructores y desarrolladores de terrenos.

Sin embargo, cómo esto se traducirá en un aumento de la oferta necesaria es otra historia. Existen factores que la reducción de tasas no puede solucionar.

Problemas persistentes en los precios de materiales

Nanayakkara-Skillington señaló que los precios de materiales, desde el drywall hasta productos de acero, han sido un obstáculo importante para los constructores desde la pandemia. Aunque los costos de la madera se han normalizado, se espera que un reciente aumento en los aranceles sobre la madera canadiense eleve los precios en los próximos meses.

Además, los aranceles sobre transformadores chinos —un componente crucial para muchos proyectos de vivienda— han hecho que los precios de estos dispositivos suban un 73% en los últimos cuatro años, según la NAHB.

También hay que considerar las escaseces. Nanayakkara-Skillington indicó que el 57% de los constructores encuestados reportan que no hay suficientes lotes disponibles para construir, lo que añade presión a los precios del inventario actual.

Michael Neal, investigador principal del Urban Institute, sugirió que se deben abordar los desafíos relacionados con la zonificación local para aumentar la disponibilidad de terrenos. También recomendó reducir los costos y los tiempos de inspección.

Falta de mano de obra calificada

El mayor problema, sin embargo, sigue siendo la falta de trabajadores calificados. Nanayakkara-Skillington mencionó que durante la Gran Recesión se perdieron aproximadamente un millón de trabajadores en la construcción, y que aún no se ha logrado recuperar ese número. En la actualidad, hay aproximadamente 250.000 puestos de trabajo vacantes en el sector.

No obstante, ambos analistas coincidieron en que la reducción de tasas debería mejorar el sentimiento de los constructores en los próximos meses, después de un período de declive debido a los altos costos de los préstamos.

Perspectiva sobre viviendas existentes

Aunque es difícil predecir cuándo el mercado inmobiliario volverá a equilibrarse, mucho depende de si las tasas más bajas animan a los propietarios a vender. Fitch Ratings indicó que esto es poco probable por el momento.

Dado que la mayoría de los propietarios tienen una tasa hipotecaria muy por debajo del nivel actual del 6%, las tasas tendrán que caer significativamente para aumentar la oferta, algo que solo ocurrirá si la Fed continúa con las reducciones.

La agencia de calificación señaló que aproximadamente el 24% de las hipotecas actuales tienen tasas superiores al 5%, lo que significa que los propietarios preferirán no vender hasta que las tasas bajen a ese nivel, algo que, según Fitch, no ocurrirá hasta 2027.

«Si bien el inventario de viviendas nuevas ha crecido un 29% desde el inicio de la pandemia, mejorar la oferta de viviendas existentes, que representan aproximadamente el 80% de las ventas de viviendas, es crucial para mejorar los precios y la actividad del mercado inmobiliario».

La incertidumbre sigue siendo un factor clave

Al mismo tiempo, las políticas de la Fed pueden no estimular la actividad del mercado por otro motivo, según Neal.

«Parte de la decisión de la Fed reflejaba preocupaciones sobre si las personas mantendrán sus empleos», comentó. «Al mismo tiempo, si crees que las tasas bajarán hoy, ¿piensas que bajarán más mañana?».

Este razonamiento podría hacer que las personas prefieran esperar, añadió.

Independientemente de dónde quede la oferta, un efecto indirecto de las tasas más bajas y el aumento del optimismo entre los constructores podría sentirse en el mercado de valores. En tres de los cinco ciclos de recortes de tasas anteriores, las acciones de las constructoras superaron al S&P 500 en los tres meses posteriores al primer recorte, según el banco.