PUNTOS IMPORTANTES:
- El mercado de viviendas enfrenta una tasa hipotecaria del 8%, la más alta en décadas.
- La falta de oferta y la demanda reprimida complican aún más el panorama.
- La construcción de nuevas viviendas no satisface la demanda, pero los vendedores están mostrando flexibilidad.
El mercado inmobiliario ya era doloroso, desagradable y ansioso. Sin embargo, la tasa hipotecaria del 8% ha vuelto a perturbar la dinámica del sector. Actualmente, enfrentamos una mezcla tóxica de altas tasas hipotecarias, precios elevados, oferta ajustada y, sorprendentemente, una fuerte demanda reprimida. Este ambiente está alejando tanto a compradores como vendedores.
Los precios ya eran elevados, impulsados por una demanda exorbitante durante el apogeo de la pandemia del Covid-19. Ahora, la popular tasa fija a 30 años se encuentra en un 8%, el nivel más alto en décadas, complicando aún más el escenario. La demanda de hipotecas ha alcanzado su punto más bajo en casi 30 años.
Matthew Graham, director de operaciones en Mortgage News Daily, comentó en CNBC’s “The Exchange”: “Creo que es doloroso. Creo que es desagradable”.
Historia reciente y la Fed
Durante los primeros dos años de la pandemia de Covid-19, la Reserva Federal redujo su tasa de referencia a cero y canalizó dinero hacia valores respaldados por hipotecas. El resultado fue una tasa hipotecaria récord baja durante dos años consecutivos. Eso desencadenó una fiebre compradora, impulsada también por un éxodo urbano repentino y la nueva cultura de trabajo desde casa. Los precios de las viviendas se dispararon un 40% por encima de los niveles pre-pandémicos.
Sin embargo, cuando la inflación aumentó, la Reserva Federal incrementó las tasas. Esto, paradójicamente, hizo que el mercado de la vivienda fuera aún más caro. Generalmente, cuando las tasas aumentan, los precios de las viviendas disminuyen.
Pero este mercado se diferencia de los históricos debido a la severa falta de oferta. La Gran Recesión de 2008 y la crisis de ejecución hipotecaria afectaron fuertemente a los constructores, lo que resultó en una construcción insuficiente durante más de una década. Aún no han compensado la diferencia.
El Impacto en diferentes actores del mercado
Los posibles vendedores están atrapados. No desean intercambiar la tasa del 3% que tienen actualmente por una tasa hipotecaria del 8% en una nueva compra.
Graham agregó: “No creo que nadie en mi comunidad de originadores de hipotecas discrepe que, en muchos aspectos, esto es peor que la gran crisis financiera en términos de volumen y actividad”. También expresó su incertidumbre acerca de cuándo se verá una disminución en las tasas. “Pero escuchamos un coro de voces de la Fed, especialmente la semana pasada, de manera notable, diciendo que son restrictivos y que pueden esperar y ver qué sucede con la política que se filtra en la economía”.
Las ventas de viviendas ya habitadas en septiembre cayeron al ritmo más lento desde octubre de 2010, según la National Association of Realtors (NAR). Existen marcadas diferencias entre el mercado actual y la era de la crisis de ejecución hipotecaria. Las ejecuciones hipotecarias actuales son extremadamente bajas y la mayoría de los propietarios actuales tienen una alta equidad en sus viviendas. El hecho de que muchos refinanciaron a tasas de interés récord bajas entre 2020 y 2022 significa que los propietarios actuales tienen costos de vivienda muy asequibles.
Lisa Resch, agente inmobiliario con Compass en Washington, D.C., dijo: “Creo que la gente está ansiosa y hay una mentalidad de comprador de, ‘Vamos a esperar y ver’. Así que muchas personas simplemente quieren mantenerse firmes y ver qué sucede”.
La NAR ha revisado su pronóstico de ventas para 2023, anticipando una caída de hasta un 20%, en contraste con una estimación anterior de una disminución del 13%.
Precios y perspectivas
“Los precios parecen mantenerse estables desde este punto en una tasa del 8%, a pesar de la escasez de viviendas”, señaló Lawrence Yun, economista jefe de la NAR. Yun destacó que mercados metropolitanos con un crecimiento laboral más rápido y precios relativamente asequibles verán un aumento en las ventas. Se refiere a mercados en Florida como Tampa, Jacksonville y Orlando, así como Houston, Texas, y Memphis, Tennessee.
Por otro lado, los compradores actuales probablemente obtendrán las mejores ofertas de los constructores de viviendas, especialmente de grandes constructores como Lennar y D.R. Horton. Estos constructores están ayudando con la asequibilidad al comprar tasas de interés para sus clientes, algo que no solían hacer en el pasado, al menos no a esta escala.
“Si bien nuestra empresa hipotecaria ha ofrecido préstamos a tasas ligeramente por debajo del mercado durante la mayoría de este ciclo (solo para ser competitivos), el descuento completo para la vida del préstamo de 30 años al que hemos estado refiriéndonos recientemente como un incentivo de construcción no es algo que hayamos hecho en ciclos anteriores, al menos no en la amplia base que estamos haciendo hoy”, dijo un portavoz de D.R. Horton.
El problema de la oferta de viviendas
La construcción de viviendas unifamiliares está aumentando lentamente, pero aún no satisface la demanda. El sentimiento de los constructores está cayendo aún más en territorio negativo, debido a tasas más altas, pero el mercado de viviendas nuevas sigue siendo más activo que el mercado de viviendas existentes.
Un aspecto positivo es que los alquileres de apartamentos están comenzando a estabilizarse, gracias a una cantidad récord de nueva oferta en el mercado. Esto reduce el incentivo para que los inquilinos compren. Sin embargo, la demanda de alquileres está aumentando.
Jay Parsons, economista jefe en RealPage, comentó: “Parece que la inflación en desaceleración y un mercado de trabajo más apretado están poniendo más viento en contra a la demanda de alquileres”.
Los precios de las viviendas están comenzando a moderarse, pero todavía están en aumento. Y cualquier movimiento, en cualquier dirección, podría tener repercusiones importantes, desde la política fiscal hasta la economía en general.
